Новобудови Київщини: житловий комплекс "А-12 на Симоненка" у Броварах

Інсталяція ЖК

Інформаційна агенція "Моя Київщина" продовжує рубрику, у якій робить огляд новобудов столичного регіону. Наразі мова піде про житловий комплекс "А-12" у Броварах. Про те, чи варто купувати квартиру саме в цьому ЖК, читайте в сьогоднішньому матеріалі

Як виглядає житловий комплекс "А-12" у Броварах?

Перш за все, варто зауважити, що у Броварах житлових комплексів із такою назвою два, однак розташовані вони на різних кінцях міста. Так, перший ЖК "А-12" будується в південно-східній частині Броварів на вулиці Олімпійська, у районі Торгмаш, а другий "А-12" має з’явитися в іншій частині міста на вулиці Симоненка. Обидва комплекси будує ЗАТ "Українська будівельна компанія", тому важко пояснити, чим керувалися маркетологи забудовника, коли однаково назвали житлові комплекси.

Втім, сьогодні мова піде про той ЖК "А-12", який має з’явитися на вулиці Василя Симоненка, 113. Поблизу розташовані ЖК "Савана Сіті", "Шоколад", "Діамант", "Атлант на Київській", "Лісовий квартал" та "Зелений квартал".

Так буде виглядати ЖК

Як і інші ЖК забудовника, зокрема "Art Парк", "Грюнвальд", "іHome" та "А-12 на Олімпійській", комплекс на Симоненка побудують за збірно-монолітною технологією із керамічної цегли. Фасади утеплять пінопластом з поясами безпеки з мінеральної вати. Для фінішного оздоблення фасадів використають захисну штукатурку. Опалення та водопостачання буде централізованим.

За офіційними даними, житловий комплекс "А-12" на Симоненка позиціонується у сегменті комфорт-класу. Що цікаво, будинок ЖК буде складатися із двох секцій: 10- та 26-поверхової, однак візуально комплекс виглядає як один будинок. Окрім цього, новобудова примітна своєю незвичайною архітектурою: зовні об'єкт буде схожий на різнокольорові кубики, встановлені один на одного.

Як відомо, запланованим терміном прийняття будинку в експлуатацію був 4 квартал 2020 року, однак, як бачимо, будівництво ЖК досі триває.

Які ціни на квартири?

За даними Bild.ua, житловий фонд ЖК "А-12" буде налічувати 412 квартир. На перших поверхах будинків, традиційно, відкриють різні магазини. Отже, потенційному інвестору пропонують придбати як традиційні помешкання, так і дворівневі апартаменти.

Зауважимо, що в 10-поверхівці на поверсі розмістять 4 квартири й один ліфт, а от в 26-поверховому будинку на поверсі буде аж 12 квартир і три ліфти.

Вхід у ЖК

Що цікаво, квартири в цьому ЖК не поділяються на одно-, дво- чи трикімнатні, адже забудовник передає інвестору нерухомість з "вільним плануванням", без внутрішніх перегородок. Тобто, інвестор купує по суті коробку й сам вирішує, скільки кімнат буде у його квартирі. Відомо, що на кожну квартиру передбачено по два стояки з водою і два віконних отвори (панорамне вікно та лоджія), тому варіантів планувань дуже багато.

Так, апартаменти в ЖК "А-12" ранжуються відповідно до площі: найменші 34 кв м, а найбільші 80 кв м. За даними Bild.ua, вартість квадратного метра в цьому комплексі не залежить від площі квартири – 16 500 грн за кв м. Суттєво дешевшими були квартири площею 80 кв м (12 700 грн за кв м), однак вони вже продані. Так, мінімальна вартість квартири на Симоненка складає 561 тис грн. Зауважимо, що така ціна на помешкання в цьому ЖК актуальна лише за умови 100% оплати. Якщо ви плануєте оплачувати частинами, ціни за квадратний метр будуть іншими.

Актуальні ціни

Зауважимо, що забудовник встановить радіатори та розведе труби у квартирі відповідно до типового проєкту на опалення та вентиляцію. Також будуть встановлені лічильники на гарячу й холодну воду та електроенергію. Окрім цього, забудовник обіцяє виконати необхідні монтажні роботи з електропостачання та електроосвітлення, а також встановити металопластикові вікна, вхідні металеві двері та відвести каналізацію.

Хто будує житловий комплекс "А-12" на Симоненка?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, замовником будівництва виступило Управління будівництва житлового-комунального господарства, інфраструктури і транспорту Броварської міськради (ЄДРПОУ 26146617 ) , дивелопером та інвестором, а також генеральним підрядником будівництва виступило ЗАТ "Українська будівельна компанія" (ЄДРПОУ  31171267), яке було організоване в 1996 році. За цей час компанія пройшла шлях від невеликої будівельної компанії до великого холдингу та встигла побудувати понад 400 000 кв м. ЗАТ побудувало Вищий Господарський Суд та Академію внутрішніх справ України у Києві, реконструювали будівлю Вищого Арбітражного Суду та будівлю Контрольно-ревізійного управління Міністерства фінансів України у Києві, побудували низку готельних та житлових комплексів та офісних центрів по всій Україні, тощо. За більш ніж 20 років на ринку нерухомості "Українська будівельна компанія" отримала багато нагород та відзнак.

За даними сайту Youcontrol.ua, кінцевими бенефеціарними власниками ЗАТ є Мороз Тетяна Михайлівна та Мороз Олег Володимирович, які є засновниками також низки ТОВ по всій Україні.  

Чи законно будують житловий комплекс у Броварах?

За даними фахівців Bildcontrol.ua, функціональне та цільове призначення земельної ділянки комунальної власності, площею 0,75 га, на якій будують ЖК, передбачає можливість зведення будівельного об'єкта, заявленого забудовником.

Зауважимо, що ця земельна ділянка належить Броварській міській раді, однак на правах постійного користувача землею розпоряджається Управління будівництва житлового-комунального господарства, інфраструктури і транспорту Броварської міськради. У договорі, який забудовник пропонує підписати інвестору, вказано, що земельна ділянка була надана в постійне користування для реалізації проєкту будівництва багатоквартирного житлового будинку для учасників ООС. Дійсно, як сказали у відділі продажів ЖК, частина квартир (близько 15%) в комплексі буде передана місту. Ці квартири отримають броварчани, які стоять в черзі на соціальне житло.

Згідно з даними державного реєстру речових прав, земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, не знаходиться під арештом. Окрім цього, забудовник не має податкового боргу ні перед державним, ні перед місцевим бюджетами. Повідомлення про початок будівельних робіт для СС3 та ліцензія генпідрядника зареєстрована в реєстрі будівельної діяльності, а квартири ЖК не знаходяться в іпотеці.

Як стати інвестором будівництва цього житлового комплексу?

Майбутнім покупцям квадратних метрів у ЖК "А12" забудовник пропонує підписати договір за схемою Договір купівлі-продажу майнових прав + дериватив. Тобто деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених в форвардному контракті.

Дериватив – це стандартний документ, що засвідчує права і/або обов'язки на покупку/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (Нерухомість і об'єкти будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п. 14.1.45 Податкового кодексу України).

Схема залучення коштів інвестора не передбачена "Законом України про інвестиційну діяльність". У той же час, залучення коштів таким способом врегульовано Податковим і Цивільним кодексами та постановою КМУ "Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативу".

Забудовник не може безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу з покупцем. Цю функцію продавця виконує компанія з управління активами (КУА).

Однак інвесторам ЖК слід пам’ятати, що договір купівлі-продажу деривативу не є підставою для отримання права власності на квартиру. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, інвестор купує тільки право претендувати на квартиру. У якомусь сенсі це уявне право на житло, яке після введення будинку в експлуатацію може стати справжньою квартирою. Після оплати деривативу інвестор і забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав в один і той же день. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.

Основні ризики такої схеми:

• складність для розуміння покупцем – замість одного договору йому пропонується два документа, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів на будівництво;
• відсутність можливості контролю дій забудовника з боку контролюючих органів і самих покупців;
• забудовник може використовувати кошти інвестора не за цільовим призначенням;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом;
• деривативи не дають можливості вимагати у забудовника виконання зобов'язань щодо будівництва будинку.

Серед переваг слід відзначити наступне:

• виключення схеми подвійного продажу квартири за умови, якщо ці майнові права реєструються на торговій біржі. Якщо забудовник цей момент упускає, подвійні перепродажі можливі;
• зниження податкового навантаження;
• інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.

Інші витрати:

• адміністративний збір при реєстрації права власності;
• компенсація послуг із виготовлення технічного паспорта (не у всіх забудовників, але таке практикується);
• компенсація забезпечення розгляду справи забудовника за реєстрацію права власності (за бажанням інвестора).

Варто звернути увагу потенційних інвесторів на те, що в договорі, який пропонує підписати забудовник, вказується дата введення ЖК в експлуатацію, однак нічого не сказано про допустимий строк затримки.

Також у договорі прописані статті про штрафні санкції як забудовника, так і інвестора. Окрім цього, у договорі є детальний опис об’єкта покупки (квартири): метраж, поверх, планування, будинок секція тощо. Також умовами договору описаний механізм вирішення ситуації, якщо зміниться фактична площа квартири під час будівництва (якщо площа виявиться більшою, інвестор повинен доплатити за додаткові квадратні метри, а якщо меншою – покупцю повернуть переплачені кошти). До того ж, зауважимо, що якщо інвестор виявить певні дефекти у квартирі (якість стін, відсутність шумоізоляції тощо), то забудовник протягом 45 днів повинен їх усунути.

Варте уваги те, що в договорі немає статей про штрафні санкції за недотримання строків введення об’єкта в експлуатацію, що не тішить на фоні актуальної затримки 18 місяців. Також не прописані строки повернення коштів інвестору за умови розірвання договору.

Інфраструктура та благоустрій

Житловий комплекс "А-12" на Симоненка має доволі вигідне розташування – сюди можна легко доїхати маршрутними таксі №341, 709, 783 від станції метро "Лісова". Дорога до супермаркету Novus чи ТЦ "Епіцентр" від комплексу займе близько 3 хв, за 4 хв можна дійти до ринку "На Київській", 8-10 хв займе шлях до спеціалізованої школи №5 та до навчально-виховного комплексу.

На перших поверхах будинків будуть розташовуватися магазини, аптека, кафе та інші об'єкти інфраструктури. На території комплексу обладнають дитячий майданчик і місця для відпочинку, а ось парковку облаштують за межами двору, тому територія буде без авто.

Інсталяція